Bail commercial : ce que change la loi de simplification du 26 mai 2026
Publié le :
16/10/2026
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Mis à jour le 16 octobre 2026
Dépôt de garantie plafonné, loyer payable au mois, délais de paiement plus difficiles à obtenir : la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique (dite « loi SVE ») modifie plusieurs règles du bail commercial. Certaines s’appliquent déjà aux baux en cours. Bailleurs, investisseurs et commerçants, voici ce qui change pour vous et ce qu’il faut vérifier dès maintenant.
L’essentiel en cinq points
- Pour les locaux de commerce, de services ou d’artisanat, le dépôt de garantie et les autres garanties sont plafonnés à trois mois de loyer pour les nouveaux baux et les baux renouvelés.
- Le dépôt doit être restitué dans les trois mois de la remise des clés.
- Le locataire commerçant ou artisan peut exiger de payer son loyer chaque mois, y compris dans un bail déjà signé.
- Pour obtenir des délais de paiement face à une clause résolutoire, le locataire doit avoir repris le paiement du loyer courant avant l’audience.
- Le droit de préférence du locataire en cas de vente du local ne vise plus les locaux à usage exclusif de bureaux ni les entrepôts.
Ce qui change concrètement
Dépôt de garantie du bail commercial : plafond et restitution
Jusqu’ici, le montant du dépôt de garantie était libre. Pour les locaux de commerce de détail ou de gros et de prestations de services à caractère commercial ou artisanal (article L. 145-32-1 du code de commerce), l’article L. 145-40 le limite désormais au montant des loyers d’un trimestre, soit trois mois de loyer. Ce plafond vaut aussi pour les autres garanties exigées du locataire : caution, garantie bancaire à première demande, nantissement.La loi fixe aussi un délai de restitution. Le bailleur doit rendre le dépôt dans les trois mois de la remise des clés, déduction faite des sommes qui lui restent dues et de celles qu’il pourrait devoir payer à la place du locataire, à condition de les justifier. Si le locataire a fourni d’autres garanties (caution, garantie bancaire, nantissement), le bailleur dispose de six mois pour les restituer et en donner mainlevée. En cas de vente ou de transmission du local (donation, succession), c’est le nouveau propriétaire qui devra restituer le dépôt, et non plus le vendeur ; le cas échéant, les autres garanties deviennent caduques et l’ancien propriétaire doit en donner mainlevée dans les six mois.
Pour le bailleur : le niveau de garantie se négocie autrement, et le décompte de sortie doit être préparé avant le départ du locataire. Pour le locataire : la trésorerie immobilisée à l’entrée diminue.
Mensualisation du loyer commercial : un droit pour le locataire
Le locataire d’un local de commerce de détail ou de gros, ou d’activités de services commerciales ou artisanales, peut désormais demander à payer son loyer mensuellement. Le bail ne peut pas l’interdire. La demande prend effet à l’échéance suivante, sauf si le locataire a des arriérés de loyer ou de charges qu’il n’a pas contestés au préalable.Cette règle s’applique immédiatement, y compris aux baux signés avant la réforme. Un bailleur habitué aux appels de loyer trimestriels doit s’y préparer.
Clause résolutoire : des délais de paiement plus difficiles à obtenir
Lorsque le bail contient une clause résolutoire et que le loyer n’est pas payé, le locataire peut demander au juge des délais pour éviter la résiliation. Il doit désormais prouver qu’il peut régler sa dette et avoir repris le paiement intégral du loyer courant avant la première audience (article L. 145-41 du code de commerce, modifié par l’article 63 de la loi).Le mécanisme s’inspire de celui du bail d’habitation. La règle renforce la position du bailleur face à un impayé qui dure.
Droit de préférence du locataire : bureaux et entrepôts exclus
Quand le propriétaire vend un local commercial, le locataire bénéficie en principe d’un droit de préférence pour l’acheter. La loi définit désormais les locaux concernés : les locaux à usage exclusif de bureaux et les entrepôts en sont exclus. Pour une boutique, un local de prestations de services à caractère commercial ou un local artisanal, le droit de préférence demeure.Clause tunnel d’indexation : désormais autorisée par la loi
La loi (nouvel article L. 145-38-1 du code de commerce) autorise expressément les clauses qui encadrent la variation annuelle de l’indice des loyers commerciaux, à condition qu’elles jouent dans les mêmes proportions à la hausse et à la baisse. Bailleur et locataire peuvent ainsi lisser l’évolution du loyer avec une sécurité juridique nettement renforcée. Seul l’ILC est visé : une clause tunnel adossée à l’ILAT ne bénéficie pas de cette validation.Votre bail est-il concerné ?
Tout dépend de la mesure : certaines visent les baux en cours, d’autres seulement les baux signés ou renouvelés après la réforme. La loi a été promulguée le 26 mai 2026 et publiée au Journal officiel le 27 mai ; elle est entrée en vigueur le 28 mai. Les principales mesures s’appliquent sans attendre de décret.| Mesure | À quoi elle s’applique |
| Paiement mensuel du loyer | Baux des locaux de commerce, de services ou d’artisanat, y compris ceux en cours |
| Plafond du dépôt de garantie | Baux conclus ou renouvelés à compter du 26 mai 2026 (mêmes locaux) |
| Droit de préférence recentré | Ventes intervenues après le 26 mai 2026 |
| Conditions des délais de paiement | Demandes formées à compter du 28 mai 2026 |
| Clauses tunnel | Clauses stipulées à compter du 28 mai 2026 (entrée en vigueur de la loi) |
| Restitution sous trois mois | Baux en cours, clés remises à compter du 26 août 2026 |
| Transfert du dépôt au nouveau propriétaire | Ventes ou transmissions du local intervenues à compter du 26 août 2026 |
En pratique, un même bail peut relever de l’ancien régime pour une règle et du nouveau pour une autre. Une vérification dossier par dossier s’impose.
Ce que la réforme ne change pas
La réforme ne touche pas aux sources habituelles de contentieux. Les litiges les plus coûteux naissent toujours d’une clause mal rédigée ou d’une date manquée.- Les charges. Le bail doit contenir un inventaire précis et limitatif des charges, impôts et taxes. À défaut, le locataire peut réclamer le remboursement de sommes versées sur plusieurs années.
- Les travaux et la vétusté. Le remplacement d’une climatisation ou d’un chauffage peut être mis à la charge du locataire, mais seulement par une clause qui le prévoit expressément, et à condition qu’il ne s’agisse pas d’une grosse réparation au sens de l’article 606 du code civil. L’usure due au temps reste à la charge du bailleur si le bail ne dit rien.
- L’indexation. Une clause d’indexation mal conçue peut être contestée sans limite de temps, avec des restitutions à la clé, dans la limite des cinq années précédant la demande.
- Le congé. Le congé du bailleur doit être délivré par commissaire de justice, au moins six mois à l’avance. Une lettre recommandée ne suffit pas.
- Le renouvellement. Le bailleur qui ne répond pas dans les trois mois à une demande de renouvellement est réputé avoir accepté le principe du renouvellement ; le montant du nouveau loyer peut encore être discuté.
Questions fréquentes
Mon bail prévoit un dépôt de six mois. Dois-je rembourser la différence ?
Non, pas immédiatement. Le plafond de trois mois s’applique aux baux conclus ou renouvelés depuis le 26 mai 2026, pour les locaux de commerce, de services ou d’artisanat. Il faudra en revanche en tenir compte lors du prochain renouvellement.Mon locataire demande à payer au mois. Puis-je refuser ?
En principe non, si le local est affecté à une activité de commerce, de services commerciaux ou d’artisanat et que le locataire n’a pas d’arriérés non contestés. La règle s’impose même si le bail prévoit un paiement trimestriel.Je loue des bureaux. Mon locataire a-t-il un droit de préférence si je vends ?
Non, pour les ventes intervenues depuis le 26 mai 2026 : les locaux à usage exclusif de bureaux sont désormais exclus de ce droit. Si le local mêle bureaux et accueil de clientèle, la prudence commande de purger le droit de préférence.Je suis locataire et j’ai des retards de loyer. Puis-je encore obtenir des délais ?
Oui, mais à deux conditions : démontrer que vous pouvez apurer la dette, et payer de nouveau le loyer courant en totalité avant la première audience. Il est donc important d’agir tôt.Faire le point sur vos baux
La réforme de 2026 est l’occasion de relire vos baux commerciaux : garanties, modalités de paiement, clauses d’indexation, charges et travaux. Un audit ciblé permet de corriger les clauses fragiles avant un renouvellement, une cession ou une vente.Le cabinet Lagorce & Billiaud Avocats accompagne bailleurs, investisseurs et commerçants sur tout le cycle de vie du bail commercial, de la rédaction au contentieux. Avocats en bail commercial à Toulouse, nous intervenons partout en France. Contactez-nous pour faire le point sur votre situation.
Sources
Historique
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